退去後のクロス張替え、入居者に請求できるのはどこまで？一面分と「6年で1円」を当社の単価で計算

退去の立会いで、壁に落書きや大きな穴が見つかった。せっかく張り替えるなら部屋ごと新しくしたい。でも、その費用を入居者にどこまで請求できるのか分からない。賃貸物件のクロス張替えでは、工事を頼む前にここで手が止まる大家さんが少なくありません。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版・平成23年8月）」のうち、クロスに関係する2つの考え方（張り替えの範囲は「一面分」まで／負担は「6年で1円」まで下がる）を取り出し、当社の料金表の単価で実際に計算してみます。原状回復とリフォームの違いや、通常損耗の考え方の全体像は原状回復とリフォームの違いの記事にまとめていますので、ここではクロスの計算に絞ります。

まず押さえたい：入居者の負担になるのは「通常の暮らしを超えた傷み」だけ

ガイドラインでは、通常の住まい方をしていても生じる傷みは、家賃に含まれているという考え方をとります。クロスでいえば、次のような例が挙げられています。

• 大家さんの負担になりやすいもの：日照による変色、テレビや冷蔵庫の裏の黒ずみ（電気ヤケ）、ポスターを貼った跡、画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが要らない程度）、エアコン設置のビス穴
• 入居者の負担になりやすいもの：落書きなどの故意の傷、重い物を掛けるために開けたくぎ穴・ネジ穴（下地ボードの張替えが要る程度）、手入れをせずに付いた台所の油汚れ、結露を放置して広がったカビ・シミ、タバコのヤニや臭い

大事なのは、入居者の負担になる傷があったとしても、部屋全体の張替え費用をそのまま請求できるわけではないという点です。ここから先の2つのルールが、その「どこまで」を決めています。

ルール1：張り替えの範囲は「傷を含む一面分」まで

クロスは、1か所だけ張り替えると新しい部分だけ色が違って見えるため、実際の工事では部屋全体を張り替えることがよくあります。当社でも、汚れが複数の壁に広がっているときや白系のクロスのときは、部屋単位でまとめたほうが仕上がりをそろえやすいと判断しています（考え方はクロスと床はどこまで替えるかで詳しく書いています）。

一方でガイドラインは、部屋全体の色や模様をそろえるのは物件の商品価値を保つための工事で、グレードアップに当たる部分を含むとしています。そのため、部屋全体の張替えを入居者の義務にするのは妥当ではない、という整理です。

そのうえで、傷んだ箇所だけを張り替えても境目がはっきり分かる状態では元に戻ったとはいえないため、傷を含む一面分の張替え費用までは入居者の負担としてもやむをえないとされています（ガイドライン別表2では「㎡単位が望ましいが」と前置きしたうえでの扱いです）。

ただし、タバコのヤニや臭いは例外です。喫煙によって部屋全体のクロスが変色したり臭いが付いたりした場合に限り、その部屋全体のクリーニングまたは張替え費用を入居者の負担とするのが妥当とされています。

ルール2：入居者の負担は「6年で1円」まで下がっていく

もう一つが、経過年数の考え方です。ガイドラインでは、クロスは6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定して、入居者の負担割合を決めるとしています。古くなったクロスの価値まで新品の値段で負担させると、毎月の家賃で払ってきた分と二重になるからです。

直線で考えると、入居の直前にクロスを張り替えていた場合、入居者の負担割合はおおよそ次のようになります。

• 入居から3年で退去：新品の約50%
• 入居から4年6か月で退去：新品の約25%
• 入居から6年以上：1円（ほぼゼロ）

入居時にクロスが新品でなかった場合は、出発点を100%より下げて使います。どこを出発点にするかは、契約のときに当事者で確認して決めておくのが望ましい、とガイドラインは書いています。張替えの年月を記録しておくと、退去のときに話が早くなります。

なお、6年を過ぎたからといって何をしてもよいわけではありません。ガイドラインは、経過年数を超えたクロスでも、故意の落書きを消すための費用（工事費や人件費など）は入居者の負担となることがあるとしています。

当社の単価で計算してみる（6帖の洋室の例）

では、実際の金額で考えてみましょう。当社の料金表では、スタンダードクロスの張替えは1メートルあたり1,088円（税抜・WEBでのお申込み）で、めくり代・下地処理代・残材処分代を含みます。クロスは幅90cmの巻物なので、貼る面積（㎡）を0.9で割ってメートル数に直します。

ここでは、入居者が壁の1面（幅3.6m×高さ2.4m・窓やドアなし）に落書きをして、入居から3年で退去した、という想定で計算します。

項目	計算	金額（税抜）
落書きのある一面	3.6m×2.4m＝8.64㎡ → 8.64÷0.9＝9.6m → 9.6m×1,088円	約10,445円
入居者の負担（3年・残り約50%）	約10,445円×50%	約5,222円
部屋全体（壁と天井）	料金表の計算例 33.3㎡÷0.9＝約37m → 37m×1,088円＝40,256円。当社の最低料金40,888円を下回るため	40,888円
大家さんの負担	40,888円－約5,222円	約35,666円

部屋全体をきれいにしても、入居者に求められるのはその一部で、残りの9割近くは大家さんの負担になる、というのが計算上の姿です。「張り替えれば入居者持ち」と考えて全面張替えを決めると、あとで予算が合わなくなります。面積の出し方はクロスの平米計算の方法で図入りで説明しています。

実際の工事代金の幅も見ておきましょう。料金表ページで公開している当社の実績では、工事代金の中央値（税抜）は1Rで約33,000円（26件）、1Kで約47,000円（55件）です。この金額にはクロス以外の工事も含まれますが、1部屋の原状回復でどのくらいかかるかの当たりをつける目安になります。

当社にご依頼いただく前に知っておいてほしいこと

都合の悪いことも先にお伝えします。

• 壁1面だけの張替えはお受けしていません。当社のご注文は、最低でも居室1部屋の「天井および壁全面」からで、最低料金は40,888円（スタンダードクロスの場合）です。上の表の「一面分」は、入居者との負担を分けるための計算上の金額で、当社がその金額で工事できるという意味ではありません。
• 空室専門です。工事の時点で空室かつ荷物がない状態が必要です。入居中のお部屋の補修には対応していません。
• 入居者にいくら請求するかを決めるのは、大家さんと管理会社です。当社は工事の金額をお出しする立場で、入居者との話し合いには入りません。契約書の特約によって扱いが変わることもあるため、判断に迷うときは管理会社や専門家にご相談ください。
• 事故物件の施工はお受けしていません。

見積りを頼むときに伝えておくと話が早いこと

入居者との負担の話が控えているときは、見積りフォームで次のことを伝えていただくと、確認のやり取りが少なくて済みます。

• 張り替えたい部屋と範囲（部屋単位か、空室全体か）
• 傷や汚れのある場所の写真（どの部屋のどの面か分かるように）
• 間取り図や床面積（分からなければ写真からでも概算をお出しできます）
• 鍵の受け渡し方法（鍵を現地に設置していただければ、立会いは不要です）

写真は、入居者と話すときの根拠にもなります。退去の立会いで撮っておいたものを、そのまま見積りにも使ってください。見積書で確かめておきたいポイントはクロス張替えの見積もりで失敗しない方法にまとめています。

まとめ：「一面分」と「年数」で、入居者の負担は小さくなる

入居者が傷を付けた場合でも、ガイドラインの考え方では、負担は「傷を含む一面分」までで、その金額も入居年数に応じて下がり、6年で1円になります。部屋全体の張替えは、次の入居者を迎えるための大家さんの投資と考えて、予算を組むのが現実的です。

金額は料金表で公開しています。範囲が決まっていない段階でも、写真があれば概算をお出しできますので、無料のお見積りからご相談ください。ほかの工事のご案内は大家さんの内装屋のトップページからご覧いただけます。

出典：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月（本文、別表1・別表2、Q&A Q7）。詳しくは国土交通省のページでご確認ください。